12
Mai

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Dabei schuldet der Mieter einen im Voraus – oftmals in einem schriftlichen Mietvertrag – festgesetzten Mietzins. Wenn der Mieter diesen nun nicht mehr bezahlt, stellt sich die Frage, wie ich als Vermieter am besten vorgehen kann, um einerseits an die offenen Mietzinse zu kommen und andererseits den säumigen Mieter gegebenenfalls aus den Räumlichkeiten raus zu haben.

Mietzinse sind (sofern sie in gesetzlicher Währung vereinbart wurden) Geldschulden und unterliegen daher der Betreibung. Für den Fall, dass ein schriftlicher und vom Mieter eigenhändig unterschriebener Mietvertrag vorliegt, gilt: Wenn ein Mieter fällig gewordene Mietzinse nicht bezahlt, können diese im Rahmen einer Betreibung und anschliessendem Rechtsöffnungsverfahren erhältlich gemacht werden. Das Eintreiben dieser Schuld ist (vorausgesetzt der Mieter ist zahlungsfähig) nicht allzu komplex.

Sodann stellt sich die Frage, welche Wege es gibt, um den Mieter nicht weiterhin in den vermieteten Mieträumlichkeiten wohnen lassen zu müssen. Es ist wichtig, hierbei das korrekte Vorgehen einzuhalten, um nicht allfällige Formfehler zu begehen.

Ist der Mieter in Zahlungsrückstand, so besteht unter Umständen ein Grund für eine ausserordentliche Kündigung. Der Vermieter kann nämlich schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der angesetzten Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Die Frist zur Zahlung der offenen Mietzinse hat bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage zu betragen (Art. 257d Abs. 1 OR). Falls der Mieter die Mietzinse nicht innert Frist bezahlt, kann mit einer Frist von mindestens weiteren 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die jeweiligen Schreiben (Fristansetzung, Kündigung) jeweils per Einschreiben an den Mieter zu senden.

Falls der Mieter die Mietzinse nicht innert Frist bezahlt hat, die Kündigung form- und fristgerecht ausgesprochen wird und der Mieter dennoch weiterhin in der Wohnung verbleibt, hat der Vermieter die Möglichkeit, in einem Exmissionsverfahren gerichtlich die Ausweisung des Mieters aus den Mieträumlichkeiten zu verlangen. Dabei handelt es sich um ein Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO). Dies ist ein sogenanntes Summarverfahren, bei welchem vorgängig keine Schlichtungsverhandlung notwendig ist, sondern es direkt zum Gerichtsverfahren kommt. Summarverfahren sind überdies im Vergleich zu anderen Gerichtsverfahren eher speditiv. Wird das Gesuch gutgeheissen, wird der Mieter gerichtlich angewiesen, die Mietwohnung zu verlassen. Tut er dies nicht, wird die zuständige Behörde, gegebenenfalls die Polizei, angewiesen, die Ausweisung zu vollstrecken.

Um keine Formfehler zu begehen, empfiehlt es sich, bereits zur Ansetzung der Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung juristischen Rat zu holen.