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Jul

Ehewohnungen, Studentenwohngemeinschaften oder Konkubinatspaare, die zusammen in einer Wohnung leben – Personengemeinschaften im Mietverhältnis – kommen sehr häufig vor. Bei einer solchen gemeinsamen Miete stellen sich verschiedene Fragen: Wie gestaltet sich das Verhältnis unter den gemeinsamen Mietern? Von wem muss eine allfällige Kündigung ausgehen und an wen muss sich diese richten? Müssen immer beide unterschreiben oder reicht eine Unterschrift? Das Gesetz regelt viele dieser Fragen nicht abschliessend, weshalb praxisgerechte Lösungen aus Lehre und Rechtsprechung umso wichtiger sind.

Ob es sich wirklich um ein gemeinsames Mietverhältnis handelt, geht meist ausdrücklich aus dem schriftlichen Mietvertrag hervor, worin die Mieter- und Vermieterparteien aufgeführt werden. Beim gemeinsamen Mietverhältnis wird jeweils das Innen- und Aussenverhältnis unterschieden. Ersteres bezeichnet die Personengemeinschaft unter sich und letzteres besteht zwischen der Mietergemeinschaft und dem Vermieter. Das Innenverhältnis untersteht den Bestimmungen der jeweiligen Gemeinschaft (z.B. eheliche Gemeinschaft, Erbengemeinschaft, Miteigentümergemeinschaft, einfache Gesellschaft usw.), das Aussenverhältnis untersteht dem Mietrecht.

Eine gemeinsame Mieterschaft zum Zwecke des gemeinsamen Wohnens bildet üblicherweise eine einfache Gesellschaft, womit die Mieter solidarisch d.h. beide alleine unbeschränkt für die ganze Forderung aus dem Mietvertrag haften. Folgend daraus steht das Recht für eine von der Mieterschaft ausgehende Kündigung jeweils nur allen Mitmietern zusammen zu. Es reicht jedoch ein einziges Kündigungsschreiben, das von allen unterzeichnet wird. Fehlt die Unterschrift und Zustimmung einer Mieterpartei, so ist die Kündigung ungültig. Dasselbe gilt für die Anfechtung der Mietzinserhöhung oder eine Anfechtung der Kündigung des Vermieters, denn auch diese muss von allen Mitgliedern der Gemeinschaft getragen werden. Zu beachten ist dabei insbesondere, dass ein Mitmieter auch dann noch vertraglich gebunden bleibt und solidarisch haftet, wenn er die Wohnung während des Mietverhältnisses verlässt und nicht ausdrücklich von seinen Verpflichtungen durch Vermieter und Mitmieter befreit wurde. Erfolgt also die Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde z.B. nur von einem Mitmieter, so wird die Klage abgewiesen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn sich die Anfechtungsklage gleichzeitig auch noch gegen die übrigen Mieter richtet. Eine von der Vermieterschaft ausgehende Kündigung muss sich ebenfalls an die gesamte Mietergemeinschaft richten, kann aber mit einem einzigen amtlich genehmigten Kündigungsformular ausgesprochen werden, wenn alle Namen der Mieter aufgeführt sind. Sind die Mieter jedoch verheiratet, kommen die speziellen Bestimmungen über die Familienwohnung zur Anwendung.

Eine Familienwohnung ist eine Wohnung in der die Ehegatten bzw. die eingetragenen gleichgeschlechtlichen Partner ihren gemeinsamen Haushalt und Wohnsitz haben und die ihnen als Lebensmittelpunkt dient. Kinder sind keine Voraussetzung für eine Familienwohnung. Bei der Kündigung besteht für die Familienwohnung ein besonderer Schutz, da verhindert werden soll, dass ein Ehegatte oder Partner ohne Zustimmung oder richterliche Anordnung das Recht zur Benutzung seiner Familienwohnung verliert.

Der Mietvertrag kann von einem Ehegatten bzw. eingetragenen Partner oder von beiden zusammen unterzeichnet werden. Unterschreiben beide Partner den Mietvertrag, so haften sie solidarisch, andernfalls haftet der Unterschreibende alleine. Unabhängig davon, muss die Kündigung des Vermieters aber in Form eines amtlichen Kündigungsformulars jedem Ehegatten separat d.h. mittels zwei getrennten Schreiben zugestellt werden. Aus Beweisgründen erfolgt dies am besten per Einschreiben. Erfüllt der Vermieter diese Kündigungsvorschriften nicht, so ist die Kündigung von Anfang an ungültig. Dieselben Vorschriften gelten auch bei einer Mahnung mit Kündigungsandrohung von Seiten des Vermieters.

Eine Kündigung der Familienwohnung durch den Vermieter kann im Unterschied zur normalen Mietergemeinschaft auch ein Ehegatte oder eingetragener Partner alleine anfechten, dies wiederum unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Die Kündigung durch einen Mieter ist hingegen nur unter ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehegatten oder Partners möglich. Diese kann auch mündlich erfolgen, aus Beweisgründen sollte der Vermieter aber stets eine schriftliche Bestätigung verlangen. Erfolgt die Kündigung ohne Zustimmung des Partners, ist auch diese ungültig.

Beim gemeinsamen Mietverhältnis muss also auf den Mietvertrag abgestellt werden um die verschiedenen Vertragsparteien zu bestimmen. Gibt es mehrere Mieterparteien und handelt es sich nicht um eine Familienwohnung, so muss die Mietergemeinschaft bei der Anfechtung oder Kündigung stets als Gesamtheit agieren und vom Vermieter insb. bei der Kündigung auch als solche behandelt werden. Bei der Familienwohnung hat der Vermieter die Kündigung immer an beide Ehepartner separat zuzustellen und diese kann durch einen Partner alleine angefochten werden.

Aufgrund der zahlreichen Vorschriften und der damit verbundenen grossen Fehlerquelle ist es unabdingbar, sich vorher über die Anforderungen zu informieren.

Rechtsanwalt Rudolf Studer

Rudolf Studer ist Rechtsanwalt in der Kanzleige­meinschaft Scholl Lienhard & Partner­SLP in Aarau. Er berät Unternehmen sowie Privatpersonen in den Bereichen:

• Allgemeines Vertragsrecht
• Strafrecht (inkl. Strassenverkehrsrecht)
• Familienrecht
• Vereinsrecht

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– RA. Rudolf Studer