Aus dem Gerichtssaal geplaudert

JustitiaRudolf Studer, Rechtsanwalt

Kürzlich führte Schreibender ein Verfahren als amtlicher notwendiger Verteidiger eines afrikanischen Asylsuchenden, der wegen Diebstahls mehrfach vorbestraft war und kurz nach Entlassung aus dem Strafvollzug bereits wieder einen Diebstahlsversuch verübt hatte. Bei diesem wurde er auf frischer Tat ertappt, inhaftiert und bis zum Urteilsspruch in Untersuchungshaft versetzt. Die Staatsanwaltschaft beantragte unter anderem wegen gewerbsmässigem Diebstahl eine Freiheitsstrafe von 20 Monaten. Die Rechtsprechung hat Gewerbsmässigkeit zusammenfassend dahingehend definiert, dass der Täter durch mehrfache Begehung von Diebstählen sich quasi den Lebensunterhalt verdienen oder zumindest etwas dazu verdienen will. Die rechtliche Definition geht immer von einer mehrfachen Deliktsbegehung aus. Im vorliegenden Fall stand jedoch nur ein einzelner Diebstahl konkret zur Diskussion. Die Staatsanwaltschaft begründete die Gewerbsmässigkeit damit, dass der Beschuldigte bereits in früherer Zeit mehrfach wegen Diebstählen verurteilt wurde und daher die mehrfache Tatbegehung gegeben sei. Die Verteidigung führte aus, dass Gewerbsmässigkeit nicht gegeben ist, weil im vorliegenden Fall nur ein einziges Delikt zu beurteilen war, weshalb es an einer Mehrzahl von Delikten fehlte. Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, dass ein Beschuldigter nicht mehrfach wegen des gleichen Sachverhalts verurteilt werden darf. Die Juristen nennen diesen Grundsatz „ne bis in idem“.

Das zuständige Bezirksgericht folgte in diesem Punkt vollumfänglich den Ausführungen der Verteidigung. Die Staatsanwaltschaft erhob dagegen Continue reading

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Erneute Baugesetzänderung

Jeff Whyte / Shutterstock.com

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Herbert H. Scholl, Rechtsanwalt, Aarau/Zofingen

Das geänderte Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) verpflichtet die Kantone zu zwei neuen Planungsvorschriften, die bis zum 1. Mai 2019 umgesetzt werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist sind Einzonungen nicht mehr zulässig, solange der Kanton diesen Bundesgesetzgebungsauftrag nicht erfüllt hat. Einerseits geht es um eine Mehrwertabgabe bei Einzonungen von mindestens 20 % und anderseits um eine Baupflicht für Eigentümer von eingezonten Grundstücken. Das Vernehmlassungsverfahren zur Anpassung des aargauischen Baugesetzes dauert bis zum 23. Juni 2015.

Mehrwertabgabe
Der Regierungsrat schlägt zwei Varianten vor. Die erste Variante sieht eine Mehrwertabgabe von 20 % vor, wobei die Gemeinden diesen Abgabesatz erhöhen können. Bei der zweiten Variante gilt ein Abgabesatz von 30 % einheitlich für alle Gemeinden. Neben den eigentlichen Einzonungen können die Gemeinden Mehrwertabgaben für Um- und Aufzonungen sowie andere Planungsmassnahmen erheben. Auch hier werden zwei Varianten vorgeschlagen. Einerseits soll es den Gemeinden freigestellt sein, Um- und Aufzonungen sowie andere Planungsmassnahmen für mehrwertabgabepflichtig zu erklären und den Abgabesatz festzulegen. Anderseits soll den Gemeinden vorgeschrieben werden, bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe von wenigstens 20 % des Mehrwerts, wenn Continue reading

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Blockierte Erbengemeinschaften: wie weiter?

WeckerDr. iur. Andreas Baumann
Rechtsanwalt und Notar

In der Praxis kommt es verschiedentlich vor, dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft untereinander nicht einig sind, wie die Erbteilung vorbereitet und durchgeführt werden soll. Grundsätzlich ist es so, dass alle Erben Gesamteigentümer des Nachlassvermögens werden und somit nur gemeinsam und einvernehmlich handeln können. Sind mehrere Erben vorhanden, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Mitglieder sind sämtliche gesetzliche und eingesetzte Erben des Erblassers, unter der Voraussetzung, dass sie die Erbschaft auch tatsächlich erwerben, sie also insbesondere nicht ausschlagen. Der Erbengemeinschaft bildet eine „Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft“.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände. Die Erben müssen daher sämtliche Verfügungs- und Verwaltungshandlungen grundsätzlich gemeinsam wahrnehmen. Erforderlich ist dazu eine Einstimmigkeit. Sämtliche Rechtsgeschäfte, aber auch jedes faktische Handeln, das Erbschaftsgegenstände betrifft, bedürfen einer Einigung sowie des gemeinsamen Vorgehens sämtlicher Erben.

Dies führt bei Meinungsverschiedenheiten unter den Erben oftmals zu einer Handlungsunfähigkeit der Erbengemeinschaft. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die Erben über die Art und Weise der Verwaltung der Erbschaft uneinig sind oder sich aufgrund persönlicher Umstände keine gemeinsame Basis ergibt. Für diesen Fall hat Art. 602 ZGB die Möglichkeit vorgesehen, dass einzelne Erben beim zuständigen Nachlassgericht die Einsetzung eines Erbenvertreters verlangen können. Wird ein Erbenvertreter gerichtlich ernannt, ist dieser befugt, über die Nachlassobjekte zu verfügen und Verwaltungshandlungen im Interesse aller Erben zu treffen. Der Erbenvertreter kann auch für die Erbengemeinschaft gerichtliche Prozesse führen. Dadurch wird die Vorbereitung der Erbteilung erleichtert und einzelne Erben können vor weiteren Schäden bewahrt werden, denn der Erbenvertreter ist verpflichtet, alle Massnahmen und Anordnungen zu treffen, welche die Erhaltung der Erbschaftsgegenstände erforderlich machen, nötigenfalls auch ein Verkauf.

Der vom Gericht eingesetzte Erbenvertreter muss die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen erfüllen, welche dieses Amt erfordert.

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Kündigungssperrfrist im Mietrecht

WohnhausGustav Lienhard, Rechtsanwalt und Notar

Wie schon in einem früheren Beitrag dargelegt, ist eine Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich nur dann gültig, wenn die Kündigung mit einem Formular, das vom Kanton genehmigt ist, vorgenommen wird. Auf diesem amtlichen Formular ist eine Rechtsmittelbelehrung angebracht. Es wird darin festgehalten, dass die Kündigung innert 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten werden kann. Innert gleicher Frist kann ein Begehren um Erstreckung des Miet-/Pachtverhältnisses eingereicht werden.

Gemäss Art. 271 OR kann eine Kündigung angefochten werden, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als Beispiel dient die sogenannte Rachekündigung. Wenn sich Mieter und Vermieter in die Haare geraten und der Vermieter das Mietverhältnis anschliessend kündigt, so ist diese Kündigung nichtig, wenn der Mieter vor den gerichtlichen Behörden darlegen kann, dass es sich um eine sogenannte Rachekündigung handelt, dass also der Vermieter nur deshalb kündigt, weil sich Mieter und Vermieter wegen eines berechtigten Anliegen des Mieters vor der Kündigung gestritten haben.

Gemäss Art. 271a OR besteht zudem eine Kündigungssperrfrist. Wenn der Vermieter in einem früheren Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder wenn der Vermieter seine Forderung bzw. Klage zurückgezogen oder zu einem erheblichen Teil eingeschränkt hat, wenn der Vermieter auf die Anrufung des Richters verzichtet hat oder mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, entsteht eine Sperrfrist von drei Jahren. Falls es zwischen Vermieter und Mieter nicht zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gekommen ist, der Mieter aber durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Verfahrens für eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat, so entsteht ebenfalls eine dreijährige Kündigungssperrfrist.

Mit anderen Worten muss sich der Vermieter sehr wohl überlegen, was zu tun ist, wenn der Mieter mit einer Forderung an den Vermieter gelangt. Je nach dem wie sich die Parteien über eine derartige Forderung des Mieters einigen, kann dies schlussendlich eine dreijährige Kündigungssperrfrist auslösen, d.h. unter Umständen kann der Vermieter das Mietverhältnis während drei Jahren nicht mehr kündigen. Diese Sperrfrist gilt nur für den Vermieter, nicht aber für den Mieter, wie generell im Mietrecht die Rechte und Pflichten sehr einseitig zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters geregelt sind. Aus dieser beispielhaften Aufzählung zeigt sich einmal mehr, wie einseitig und unausgeglichen das Mieterecht ist und wie sehr der Gesetzgeber den Vermieter benachteiligt und für diesen mit teilweise schikanö-sen Formvorschriften Fallen aufgestellt hat.

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Kündigung erhalten und dann krank – Gültigkeit der Kündigung, Kündigungsfrist und Lohnfortzahlung

Kuendigung KrankheitStefanie Rohr, MLaw Rechtsanwältin

Eine Kündigung während krankheitsbedingter Abwesenheit ist gemäss Art. 336c OR grundsätzlich nichtig. Wie sieht es nun aus, wenn die Kündigung am Tag vor der krankheitsbedingten Abwesenheit beim Arbeitnehmer eintrifft? Verlängert sich die Kündigungsfrist?

Gültigkeit der Kündigung
Grundsätzlich ist die Kündigung bei Empfang vor der krankheitsbedingten Abwesenheit gültig. Die Kündigung ist empfangsbedürftig, d.h. der Arbeitnehmer muss lediglich davon Kenntnis nehmen. Für Arbeitgeber empfiehlt es sich, die Kündigung jeweils eingeschrieben an die Arbeitnehmerin zu versenden.

Zur Verlängerung der Kündigungsfrist wegen Krankheit (Art. 336c Abs. 2OR):
Nach Art. 336c OR verlängert sich die Kündigungsfrist bei krankheitsbedingter Abwesenheit. Der Gesetzgeber sieht diese Lösung vor, weil die Kündigungsfrist zur Arbeitsuche genutzt werden soll. Ist ein Arbeitnehmer krank, verhindert dies eine produktive Stellensuche. Aus diesem Grund wurde eine Sperrfrist eingeführt. Die Sperrfrist ist die Zeit, um welche sich die Kündigungsfrist bei krankheitsbedingter Abwesenheit verlängert. Die Dauer der Sperrfrist ist vom Dienstjahr der Arbeitnehmerin abhängig.

Im ersten Anstellungsjahr beträgt die maximale Sperrfrist 30 Tage. Vom zweiten bis fünften Dienstjahr beträgt die maximale Verlängerung 90 Tage und ab dem sechsten Dienstjahr 180 Tage. Die Kündigungsfrist verlängert sich in jedem Fall aber nur so lange, wie die Arbeitnehmerin ihre Arbeitsunfähigkeit mittels Arztzeugnis nachweisen kann, und das Arbeitsverhältnis endet dann auf das Monatsende.

Zur Lohnfortzahlungspflicht (Art. 324a OR):
Nach der Basler Skala besteht eine Lohnfortzahlungspflicht im Continue reading

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Der Verwaltungsrat in der Krisensituation „Euro“

Uhr mit EurosM. Strobel, Rechtsanwalt

Ein Unternehmen kann aus unterschiedlichsten Gründen in eine Krise geraten. Und unterschiedlichste Symptome können Anzeichen einer Krise sein. Gemäss Schweizerischem Obligationenrecht hat der Verwaltungsrat einer Aktiengesellschaft unübertragbare und unentziehbare Aufgaben: Unter anderem die Oberleitung der Gesellschaft, die Festlegung der Organisation und die Finanzplanung. Daraus ergibt sich die Pflicht, sich anbahnende Krisen zu erkennen und notwendige Massnahmen zu ergreifen. Die Vernachlässigung dieser Pflicht kann die Mitglieder des Verwaltungsrates unter Umständen hohen persönlichen Risiken aussetzen.

Im Zusammenhang mit der durch den bekannten Entscheid der Nationalbank zur Freigabe des Eurowechselkurses hervorgerufenen „Krise“ stellen sich für den Verwaltungsrat beispielsweise Fragen wie: War eine solche Entwicklung eigentlich nicht hervorsehbar? Falls ja, in welchem Umfange und zu welcher Zeit? Hätte man Vorkehrungen treffen müssen bzw. können?

Solange sich durch nun eingeführte Massnahmen eine Krise abwenden oder zumindest mindern lässt, können solche Fragen vielleicht zurzeit unbeantwortet gelassen werden. Sollte das Unternehmen jedoch durch die Wechselkursverhältnisse in eine schwere Krise geraten, sieht die Situation gegebenenfalls anders aus. In dem Falle dürfte es entscheidend sein, dass der Verwaltungsrat sich spätestens nach dem Entscheid der Nationalbank ein konkretes Bild möglicher Krisen – Szenarien gemacht und entsprechende konkrete Massnahmen eingeleitet oder zumindest als vorbehaltene Entschlüsse vorbereitet hat. Mit der Anpassung der Arbeitszeiten der Mitarbeiter dürfte es dann nicht getan sein.

Der Dokumentation über die Entscheidfindung des Verwaltungsrates und die getroffenen Beschlüsse kommt in dem Zusammenhang entscheidende Bedeutung zu.

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Muss der Vermieter eine Mietzinssenkung in Folge gesunkenen Referenzzinssatzes bedingungslos anerkennen?

Rudolf Studer, Rechtsanwalt LL.M.Haustuere mit Schluessel

Es ist bekannt, dass eine Senkung des Referenzzinssatzes zur Senkung des Mietzinses führen kann. Damit es überhaupt zu einer Senkung kommt, muss der Mieter aktiv werden und die Mietzinssenkung beim Vermieter verlangen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Senkungsanspruch automatisch weiterzugeben. Die Mietzinssenkung kann nur auf den nächsten Kündigungstermin geltend gemacht werden. Beantwortet der Vermieter das Senkungsbegehren innert dreissig Tagen nicht oder gibt er keine befriedigende Antwort, so kann der Mieter innert einer Frist von weiteren dreissig Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

In der Regel verrechnet der Vermieter Kostensteigerungen, wie beispielsweise die Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise oder allgemeine Kostensteigerungen mit dem Senkungsanspruch des Mieters. Dies ist zulässig, sofern die Erhöhungstatbestände gegeben sind. Das bisher Dargelegte ist landläufig bekannt und führt in der Praxis auf Grund der klaren Vorgaben zu wenig Problemen.

Weit problematischer sind zwei weitere Punkte, die der Vermieter Continue reading

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Umnutzung von alten Gewerbebauten außerhalb der Bauzone

Alte_LagerhalleDr. Andreas Baumann, Rechtsanwalt und Notar

Außerhalb der Bauzone existieren in der Schweiz eine Vielzahl von gewerblichen und landwirtschaftlichen Bauten, die heute nicht mehr wie früher genutzt werden bzw. werden können, weil die ursprüngliche Nutzung nicht mehr rentiert, nicht mehr möglich oder aus anderen Gründen dahingefallen ist. Dies trifft beispielsweise zu für Restaurantbetriebe, Sägereien, Schreinereien oder andere gewerbliche Betriebe, die aus unterschiedlichen Gründen aufgegeben wurden.

Meistens sind solche Liegenschaften, die außerhalb der Bauzone liegen, zonenwidrig geworden, weil das seit 1. Januar 1980 geltende eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG) die Unterscheidung von Bauzone und Gebiet außerhalb der Bauzone vornimmt und die betroffene Gewerbeliegenschaft ausserhalb der Bauzone liegt. Für Bauten außerhalb der Bauzone ist für Umnutzungen und Umbauten eine Ausnahmebewilligung gemäß Art. 24 ff. RPG notwendig. Danach können Bewilligungen für die Umnutzung von Bauten und Anlagen erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlangen einen Standort außerhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die gewünschte Umnutzung altrechtlicher Liegenschaften, d.h. Liegenschaften, die vor dem 1. Januar 1980 rechtmäßig erstellt wurden, ist somit gestützt auf Art. 24 RPG in der Regel nicht möglich.

Das Raumplanungsgesetz hat indessen für Continue reading

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Kanton Aargau vor der Richtplanänderung

Trees on PavementHerbert H. Scholl, Rechtsanwalt, Aarau/Zofingen

Am 3. März 2013 haben die Schweizer Stimmberechtigten die Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) beschlossen. Diese Gesetzesrevision ist am 1. Mai 2014 in Kraft getreten. Für den Kanton Aargau hat das neue RPG zur Folge, dass der Richtplan für das Siedlungsgebiet zwingend revidiert werden muss. Diese Richtplananpassung ist dringlich, da wegen der Übergangsbestimmungen des neuen RPG seit dem 1. Mai 2014 bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat ein Einzonungsmoratorium gilt.

Vorgaben des Bundes

Die Einhaltung der neuen Bundesvorgaben ist Voraussetzung für die Genehmigung des geänderten Richtplans durch den Bundesrat. Dem Kanton sind dabei enge Grenzen gesetzt. Insbesondere gilt:

  • Das bis 2040 gültige Siedlungsgebiet muss inkl. der regionalen Verteilung abschliessend festgelegt werden.
  • Die Annahme der Bevölkerungsentwicklung muss mindestens dem mittleren, höchstens dem maximalen Szenario des Bundesamts für Statistik entsprechen.
  • Der Sachplan Fruchtfolgeflächen muss für den Kanton Aargau mindestens 40‘000 Hektaren umfassen.

Neuerungen

Die einzelfallweise Überarbeitung des Richtplans Siedlungsgebiet entfällt. Das künftige Siedlungsgebiet wird Continue reading

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Tod des Mieters

Gustav Lienhard, Rechtsanwalt und Notar

For rentEin unbefristetes Mietverhältnis endet grundsätzlich mit der Kündigung des Mietvertrages durch eine Partei. Mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis hingegen nicht; anstelle des Mieters treten dessen Erben in den Mietvertrag ein. Stirbt der Mieter, so können somit dessen Erben innert der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (Art. 266i OR).

Mit anderen Worten gehen mit dem Tod des Mieters dessen vertraglichen und rechtlichen Pflichten, soweit sie nicht höchstpersönlicher Natur sind, auf die Erben über und diese treten somit anstelle des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag ein. Diese können nun das Miet-verhältnis mit gesetzlicher Frist auf den gesetzlichen Termin kündigen, dies gemäss der vor-erwähnten Gesetzesvorschrift von Art. 266i OR, selbst wenn im Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist vereinbart worden ist. Die Vorschrift von Art. 266i OR hat somit grundsätzlich nur bei Mietverträgen mit sehr langer vertraglicher Kündigungsfrist oder mit einer festen Vertragsdauer eine Bedeutung. Liegt ein unbefristetes Mietverhältnis mit den üblichen Kün-digungsfristen von drei Monaten vor, hat die erwähnte Gesetzesvorschrift grundsätzlich keine Bedeutung.

Strittig ist die Frage, was passiert, wenn einer der Mieter stirbt. Stirbt zum Beispiel bei einem Ehepaar, das gemeinsam als Mieter Mietvertragspartei ist, nur der Ehemann, so kann gemäss gesetzlicher Vorschrift die überlebende Ehefrau nur zusammen mit den übrigen Erben des verstorbenen Ehemannes kündigen. Ob dies der Wille des Gesetzgebers war, ist sehr fraglich. Da aber keine publizierten Urteile zu dieser Frage abrufbar sind, dürfte diese Problematik in der Praxis keine Rolle spielen.

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