Hobbymässige Tierhaltung in der Landwirtschaftszone: Verwaltungsgericht greift durch

Herbert H. Scholl, Rechtsanwalt, Aarau/ZofingenPferde auf Weide mit Bergen

Bekanntlich gelten seit dem 1. Mai 2014 gelockerte Bestimmungen des schweizerischen Raumplanungsgesetzes und seiner Verordnung für die hobbymässige Tierhaltung in der Landwirtschaftszone. Trotz dieser Lockerungen in der Bundesgesetzgebung hält das Merkblatt „Pferd und Raumplanung“ der Abteilungen für Baubewilligung und Landwirtschaft Aargau fest: „In der Regel können maximal vier Pferde hobbymässig gehalten werden.“ Für Allwetterausläufe wird das Maximalmass bei vier Pferden auf 300 m2 beschränkt. Die Tierschutzverordnung setzt das Mindestmass auf 144 m2 an, empfiehlt aber 600 m2.

Starre Anwendung
Dieses Merkblatt, das offensichtlich den bundesgesetzlichen Rahmen ohne kantonale gesetzliche Grundlage deutlich einschränkt, wird denn auch in der Praxis konsequent vollzogen. In Bewilligungs- und Beschwerdeverfahren verweisen diese beiden Abteilungen strikt auf dieses Merkblatt, ohne sich um die nähern Umstände des Einzelfalls zu kümmern. Bereits ist diese Praxis im Grossen Rat kritisiert worden.

Verwaltungsgericht greift durch

Erfreulicherweise hat das Verwaltungsgericht in einem konkreten Fall diese restriktive Praxis nicht geschützt. Es lehnt eine starre Regel ausdrücklich ab, wonach in der Landwirtschaftszone höchstens Allwetterausläufe mit einer Fläche im doppelten Ausmass der Mindestauslauffläche gemäss Tierschutzgesetzgebung bewilligt und angelegt werden dürfen. Das Gericht verlangt eine Einzelfallbeurteilung mit einer Abwägung der konkret auf dem Spiel stehenden Interessen. Für schematische Lösungen sei kein Platz. Folgerichtig hat das Verwaltungsgericht die Angelegenheit an den Regierungsrat zur Neubeurteilung zurückgewiesen. Dieser hat nun den Allwetterauslauf in diesem Verfahren für vier ausgewachsene Pferde mit einer Fläche von 413.4 m2 bewilligt. Damit wird das Merkblatt „Pferd und Raumplanung“ der kantonalen Verwaltung hinfällig. Es ist bedauerlich, dass die Verwaltung nicht schon längst zu diesem Schluss gekommen ist. Teure Rechtsmittelverfahren hätten verhindert werden können.

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Mietzinsreduktionen

Haus und GeldGustav Lienhard, Rechtsanwalt und Notar

Bekanntlich wurde vor wenigen Tagen der Referenzzinssatz von 2.0 % auf 1.75 % gesenkt. Die mieterfreundlichen Medien haben dies natürlich zum Anlass genommen, während Tagen zu verkünden, dass die Mieter nun Anrecht auf eine Mietzinssenkung haben.

Die Rechtslage ist komplex und nicht derart einfach. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 2.0 % auf 1.75 % entspricht einer Mietzinsreduktion von 2.91 %. Der Mieter kann ein schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter richten. Dieser hat innert 30 Tagen zu antworten. Lehnt der Vermieter die Mietzinssenkung ab, kann der Mieter innert einer weiteren Frist von 30 Tagen die Mietschlichtungsbehörde anrufen.

Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter und auch gegenüber der Mietschlichtungsbehörde den grundsätzlichen Senkungsanspruch des Mieters von 2.91 % durch Verrechnung mit anderen Faktoren tilgen. So kann der Vermieter einmal 40 % der Teuerung, die seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufen ist, als Erhöhungsfaktor zur Verrechnung bringen. Zusätzlich anerkennen die Mietschlichtungsbehörden je nach Alter der Immobilie pauschale Kostensteigerungen von 0.5 % bis 1.0 % pro Jahr. Und als dritter Faktor kann der Vermieter Investitionen für umfassende Überholungen und andere wertvermehrende Investitionen, insbesondere auch für energetische Verbesserungen, in Verrechnung bringen.

Der Vermieter kann zudem argumentieren, dass er mit dem bestehenden Mietzins keinen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist zur Zeit ein Nettoertrag von ca. 2.25 %, bei Neubauten eine Bruttorendite von ca. 3.75 %.

Als weiteres Argument kann der Vermieter anführen, seine Mietzinsen seien orts- und quartierüblich. In diesem Fall muss der Vermieter der Schlichtungsbehörde fünf vergleichbare Mietobjekte angeben.

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Scheidung: Miteigentum oder Eigentum zur gesamten Hand und als einfache Gesellschaft – gute Beratung ist notwendig

Stefanie Rohr, MLaw RechtsanwältinHausteilung

Wenn eine langjährige Ehe ihr Ende nimmt, wird immer auch eine vorher meist erfolgreiche Gemeinschaft aufgelöst. Es gilt dann eine Lösung für die Aufteilung der Vermögenswerte zu finden. Was in Bezug auf Bankkontos oder Fahrzeuge meist noch machbar ist, ist in Bezug auf eine gemeinsam erworbene Liegenschaft schwierig. Der überwiegende Teil der verheirateten Bevölkerung wird dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung unterstehen. Bei der Aufteilung der Liegenschaft spielt es sodann eine grosse Rolle, in welcher Eigentumsform eine Liegenschaft erworben wurde.

Bei einer Scheidung werden nämlich alle investierten Mittel den vier Gütermassen der Ehegatten zugeordnet. Es gibt das Eigengut und die Errungenschaft jeweils des Mannes und der Frau.

Alle Vermögenswerte welche mit in die Ehe eingebracht werden, sowie Schenkungen und Erbschaften an einen Partner, fallen dem sogenannten Eigengut dieser Partei zu (Art.198 ZGB). Das Eigengut verbleibt bei dieser Partei und wird im Scheidungsfall nicht aufgeteilt. Dagegen fällt alles was während der Ehe aus Arbeitserwerb angespart oder vom Lohn gekauft wurde in die Errungenschaft der Partei (Art. 197 ZGB), welche die Mittel dazu aufgebracht hat. Die Errungenschaft muss im Scheidungsfall hälftig geteilt werden.

Wird eine Liegenschaft nun im Miteigentum erworben und investiert Continue reading

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Schutz vor sexueller Belästigung am Arbeitsplatz

sexuelle belaestigungMartin Strobel, Rechtsanwalt

Ein in der Schweiz immer noch etwas „unterentwickeltes“ und auch unterschätztes Thema, vor allem was die diesbezüglichen Pflichten des Arbeitgebers betrifft.

Der Arbeitgeber ist unter verschiedenen Erlassen verpflichtet, seine Arbeitnehmer/innen vor Diskriminierung am Arbeitsplatz zu schützen. Es handelt sich dabei um das Obligationenrecht, das Arbeitsgesetz mit seinen Verordnungen 3 und 4 (die Wegleitung dazu befasst sich ausdrücklich mit der sexuellen Belästigung) sowie das Gleichstellungsgesetz.

Das Obligationenrecht und das Arbeitsgesetz verlangen vom Arbeitgeber generell, dass er die Persönlichkeit seiner Arbeitnehmer/innen schützt. Das Gleichstellungsgesetz betont das Verbot der Diskriminierung und bezeichnet dabei die sexuelle Belästigung als Verletzung der Menschenwürde und als diskriminierendes Verhalten. Der Schutz vor sexueller Belästigung gehört daher ausdrücklich zur Sorgfaltspflicht, welche der Arbeitgeber gegenüber seiner Arbeitnehmer/innen wahrzunehmen hat. Diese Pflicht beinhaltet Massnahmen zur Prävention und vor allem zum Eingreifen, wenn ein Fall von sexueller Belästigung vorliegt.

Wichtig zu wissen für den Arbeitgeber ist, dass er zu einer Entschädigung an den / die betroffenen Arbeitnehmer/in verpflichtet werden kann, wenn er keine präventiven Massnahmen getroffen hat. Die Beweislast liegt bei ihm. Die Entschädigung kann bis zu 6 Monatslöhne betragen, wobei auf den schweizerischen Durchschnittslohn abgestellt wird. Vorbehalten bleibt dazu die Geltendmachung von Schadenersatz durch den /die Arbeitnehmer/in.

Vor diesem Hintergrund lohne es sich, sich einmal Gedanken über präventive Massnahmen gegen sexuelle Belästigung im Betrieb zu machen und präventive Massnahmen einzuführen. Diese müssen nach der Erfahrung notwendig und angemessen und einem Betrieb billigermassen zumutbar sein. Mit wenig Aufwand kann so ein grosser Ertrag erzielt werden.

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Aus dem Gerichtssaal geplaudert

JustitiaRudolf Studer, Rechtsanwalt

Kürzlich führte Schreibender ein Verfahren als amtlicher notwendiger Verteidiger eines afrikanischen Asylsuchenden, der wegen Diebstahls mehrfach vorbestraft war und kurz nach Entlassung aus dem Strafvollzug bereits wieder einen Diebstahlsversuch verübt hatte. Bei diesem wurde er auf frischer Tat ertappt, inhaftiert und bis zum Urteilsspruch in Untersuchungshaft versetzt. Die Staatsanwaltschaft beantragte unter anderem wegen gewerbsmässigem Diebstahl eine Freiheitsstrafe von 20 Monaten. Die Rechtsprechung hat Gewerbsmässigkeit zusammenfassend dahingehend definiert, dass der Täter durch mehrfache Begehung von Diebstählen sich quasi den Lebensunterhalt verdienen oder zumindest etwas dazu verdienen will. Die rechtliche Definition geht immer von einer mehrfachen Deliktsbegehung aus. Im vorliegenden Fall stand jedoch nur ein einzelner Diebstahl konkret zur Diskussion. Die Staatsanwaltschaft begründete die Gewerbsmässigkeit damit, dass der Beschuldigte bereits in früherer Zeit mehrfach wegen Diebstählen verurteilt wurde und daher die mehrfache Tatbegehung gegeben sei. Die Verteidigung führte aus, dass Gewerbsmässigkeit nicht gegeben ist, weil im vorliegenden Fall nur ein einziges Delikt zu beurteilen war, weshalb es an einer Mehrzahl von Delikten fehlte. Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, dass ein Beschuldigter nicht mehrfach wegen des gleichen Sachverhalts verurteilt werden darf. Die Juristen nennen diesen Grundsatz „ne bis in idem“.

Das zuständige Bezirksgericht folgte in diesem Punkt vollumfänglich den Ausführungen der Verteidigung. Die Staatsanwaltschaft erhob dagegen Continue reading

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Erneute Baugesetzänderung

Jeff Whyte / Shutterstock.com

Jeff Whyte / Shutterstock.com

Herbert H. Scholl, Rechtsanwalt, Aarau/Zofingen

Das geänderte Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) verpflichtet die Kantone zu zwei neuen Planungsvorschriften, die bis zum 1. Mai 2019 umgesetzt werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist sind Einzonungen nicht mehr zulässig, solange der Kanton diesen Bundesgesetzgebungsauftrag nicht erfüllt hat. Einerseits geht es um eine Mehrwertabgabe bei Einzonungen von mindestens 20 % und anderseits um eine Baupflicht für Eigentümer von eingezonten Grundstücken. Das Vernehmlassungsverfahren zur Anpassung des aargauischen Baugesetzes dauert bis zum 23. Juni 2015.

Mehrwertabgabe
Der Regierungsrat schlägt zwei Varianten vor. Die erste Variante sieht eine Mehrwertabgabe von 20 % vor, wobei die Gemeinden diesen Abgabesatz erhöhen können. Bei der zweiten Variante gilt ein Abgabesatz von 30 % einheitlich für alle Gemeinden. Neben den eigentlichen Einzonungen können die Gemeinden Mehrwertabgaben für Um- und Aufzonungen sowie andere Planungsmassnahmen erheben. Auch hier werden zwei Varianten vorgeschlagen. Einerseits soll es den Gemeinden freigestellt sein, Um- und Aufzonungen sowie andere Planungsmassnahmen für mehrwertabgabepflichtig zu erklären und den Abgabesatz festzulegen. Anderseits soll den Gemeinden vorgeschrieben werden, bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe von wenigstens 20 % des Mehrwerts, wenn Continue reading

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Blockierte Erbengemeinschaften: wie weiter?

WeckerDr. iur. Andreas Baumann
Rechtsanwalt und Notar

In der Praxis kommt es verschiedentlich vor, dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft untereinander nicht einig sind, wie die Erbteilung vorbereitet und durchgeführt werden soll. Grundsätzlich ist es so, dass alle Erben Gesamteigentümer des Nachlassvermögens werden und somit nur gemeinsam und einvernehmlich handeln können. Sind mehrere Erben vorhanden, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Mitglieder sind sämtliche gesetzliche und eingesetzte Erben des Erblassers, unter der Voraussetzung, dass sie die Erbschaft auch tatsächlich erwerben, sie also insbesondere nicht ausschlagen. Der Erbengemeinschaft bildet eine „Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft“.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände. Die Erben müssen daher sämtliche Verfügungs- und Verwaltungshandlungen grundsätzlich gemeinsam wahrnehmen. Erforderlich ist dazu eine Einstimmigkeit. Sämtliche Rechtsgeschäfte, aber auch jedes faktische Handeln, das Erbschaftsgegenstände betrifft, bedürfen einer Einigung sowie des gemeinsamen Vorgehens sämtlicher Erben.

Dies führt bei Meinungsverschiedenheiten unter den Erben oftmals zu einer Handlungsunfähigkeit der Erbengemeinschaft. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die Erben über die Art und Weise der Verwaltung der Erbschaft uneinig sind oder sich aufgrund persönlicher Umstände keine gemeinsame Basis ergibt. Für diesen Fall hat Art. 602 ZGB die Möglichkeit vorgesehen, dass einzelne Erben beim zuständigen Nachlassgericht die Einsetzung eines Erbenvertreters verlangen können. Wird ein Erbenvertreter gerichtlich ernannt, ist dieser befugt, über die Nachlassobjekte zu verfügen und Verwaltungshandlungen im Interesse aller Erben zu treffen. Der Erbenvertreter kann auch für die Erbengemeinschaft gerichtliche Prozesse führen. Dadurch wird die Vorbereitung der Erbteilung erleichtert und einzelne Erben können vor weiteren Schäden bewahrt werden, denn der Erbenvertreter ist verpflichtet, alle Massnahmen und Anordnungen zu treffen, welche die Erhaltung der Erbschaftsgegenstände erforderlich machen, nötigenfalls auch ein Verkauf.

Der vom Gericht eingesetzte Erbenvertreter muss die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen erfüllen, welche dieses Amt erfordert.

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Kündigungssperrfrist im Mietrecht

WohnhausGustav Lienhard, Rechtsanwalt und Notar

Wie schon in einem früheren Beitrag dargelegt, ist eine Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich nur dann gültig, wenn die Kündigung mit einem Formular, das vom Kanton genehmigt ist, vorgenommen wird. Auf diesem amtlichen Formular ist eine Rechtsmittelbelehrung angebracht. Es wird darin festgehalten, dass die Kündigung innert 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten werden kann. Innert gleicher Frist kann ein Begehren um Erstreckung des Miet-/Pachtverhältnisses eingereicht werden.

Gemäss Art. 271 OR kann eine Kündigung angefochten werden, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als Beispiel dient die sogenannte Rachekündigung. Wenn sich Mieter und Vermieter in die Haare geraten und der Vermieter das Mietverhältnis anschliessend kündigt, so ist diese Kündigung nichtig, wenn der Mieter vor den gerichtlichen Behörden darlegen kann, dass es sich um eine sogenannte Rachekündigung handelt, dass also der Vermieter nur deshalb kündigt, weil sich Mieter und Vermieter wegen eines berechtigten Anliegen des Mieters vor der Kündigung gestritten haben.

Gemäss Art. 271a OR besteht zudem eine Kündigungssperrfrist. Wenn der Vermieter in einem früheren Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder wenn der Vermieter seine Forderung bzw. Klage zurückgezogen oder zu einem erheblichen Teil eingeschränkt hat, wenn der Vermieter auf die Anrufung des Richters verzichtet hat oder mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, entsteht eine Sperrfrist von drei Jahren. Falls es zwischen Vermieter und Mieter nicht zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gekommen ist, der Mieter aber durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Verfahrens für eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat, so entsteht ebenfalls eine dreijährige Kündigungssperrfrist.

Mit anderen Worten muss sich der Vermieter sehr wohl überlegen, was zu tun ist, wenn der Mieter mit einer Forderung an den Vermieter gelangt. Je nach dem wie sich die Parteien über eine derartige Forderung des Mieters einigen, kann dies schlussendlich eine dreijährige Kündigungssperrfrist auslösen, d.h. unter Umständen kann der Vermieter das Mietverhältnis während drei Jahren nicht mehr kündigen. Diese Sperrfrist gilt nur für den Vermieter, nicht aber für den Mieter, wie generell im Mietrecht die Rechte und Pflichten sehr einseitig zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters geregelt sind. Aus dieser beispielhaften Aufzählung zeigt sich einmal mehr, wie einseitig und unausgeglichen das Mieterecht ist und wie sehr der Gesetzgeber den Vermieter benachteiligt und für diesen mit teilweise schikanö-sen Formvorschriften Fallen aufgestellt hat.

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Kündigung erhalten und dann krank – Gültigkeit der Kündigung, Kündigungsfrist und Lohnfortzahlung

Kuendigung KrankheitStefanie Rohr, MLaw Rechtsanwältin

Eine Kündigung während krankheitsbedingter Abwesenheit ist gemäss Art. 336c OR grundsätzlich nichtig. Wie sieht es nun aus, wenn die Kündigung am Tag vor der krankheitsbedingten Abwesenheit beim Arbeitnehmer eintrifft? Verlängert sich die Kündigungsfrist?

Gültigkeit der Kündigung
Grundsätzlich ist die Kündigung bei Empfang vor der krankheitsbedingten Abwesenheit gültig. Die Kündigung ist empfangsbedürftig, d.h. der Arbeitnehmer muss lediglich davon Kenntnis nehmen. Für Arbeitgeber empfiehlt es sich, die Kündigung jeweils eingeschrieben an die Arbeitnehmerin zu versenden.

Zur Verlängerung der Kündigungsfrist wegen Krankheit (Art. 336c Abs. 2OR):
Nach Art. 336c OR verlängert sich die Kündigungsfrist bei krankheitsbedingter Abwesenheit. Der Gesetzgeber sieht diese Lösung vor, weil die Kündigungsfrist zur Arbeitsuche genutzt werden soll. Ist ein Arbeitnehmer krank, verhindert dies eine produktive Stellensuche. Aus diesem Grund wurde eine Sperrfrist eingeführt. Die Sperrfrist ist die Zeit, um welche sich die Kündigungsfrist bei krankheitsbedingter Abwesenheit verlängert. Die Dauer der Sperrfrist ist vom Dienstjahr der Arbeitnehmerin abhängig.

Im ersten Anstellungsjahr beträgt die maximale Sperrfrist 30 Tage. Vom zweiten bis fünften Dienstjahr beträgt die maximale Verlängerung 90 Tage und ab dem sechsten Dienstjahr 180 Tage. Die Kündigungsfrist verlängert sich in jedem Fall aber nur so lange, wie die Arbeitnehmerin ihre Arbeitsunfähigkeit mittels Arztzeugnis nachweisen kann, und das Arbeitsverhältnis endet dann auf das Monatsende.

Zur Lohnfortzahlungspflicht (Art. 324a OR):
Nach der Basler Skala besteht eine Lohnfortzahlungspflicht im Continue reading

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Der Verwaltungsrat in der Krisensituation „Euro“

Uhr mit EurosM. Strobel, Rechtsanwalt

Ein Unternehmen kann aus unterschiedlichsten Gründen in eine Krise geraten. Und unterschiedlichste Symptome können Anzeichen einer Krise sein. Gemäss Schweizerischem Obligationenrecht hat der Verwaltungsrat einer Aktiengesellschaft unübertragbare und unentziehbare Aufgaben: Unter anderem die Oberleitung der Gesellschaft, die Festlegung der Organisation und die Finanzplanung. Daraus ergibt sich die Pflicht, sich anbahnende Krisen zu erkennen und notwendige Massnahmen zu ergreifen. Die Vernachlässigung dieser Pflicht kann die Mitglieder des Verwaltungsrates unter Umständen hohen persönlichen Risiken aussetzen.

Im Zusammenhang mit der durch den bekannten Entscheid der Nationalbank zur Freigabe des Eurowechselkurses hervorgerufenen „Krise“ stellen sich für den Verwaltungsrat beispielsweise Fragen wie: War eine solche Entwicklung eigentlich nicht hervorsehbar? Falls ja, in welchem Umfange und zu welcher Zeit? Hätte man Vorkehrungen treffen müssen bzw. können?

Solange sich durch nun eingeführte Massnahmen eine Krise abwenden oder zumindest mindern lässt, können solche Fragen vielleicht zurzeit unbeantwortet gelassen werden. Sollte das Unternehmen jedoch durch die Wechselkursverhältnisse in eine schwere Krise geraten, sieht die Situation gegebenenfalls anders aus. In dem Falle dürfte es entscheidend sein, dass der Verwaltungsrat sich spätestens nach dem Entscheid der Nationalbank ein konkretes Bild möglicher Krisen – Szenarien gemacht und entsprechende konkrete Massnahmen eingeleitet oder zumindest als vorbehaltene Entschlüsse vorbereitet hat. Mit der Anpassung der Arbeitszeiten der Mitarbeiter dürfte es dann nicht getan sein.

Der Dokumentation über die Entscheidfindung des Verwaltungsrates und die getroffenen Beschlüsse kommt in dem Zusammenhang entscheidende Bedeutung zu.

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