Die Tücken beim gemeinsamen Mietverhältnis

Rudolf Studer, Rechtsanwalt

Ehewohnungen, Studentenwohngemeinschaften oder Konkubinatspaare, die zusammen in einer Wohnung leben – Personengemeinschaften im Mietverhältnis – kommen sehr häufig vor. Bei einer solchen gemeinsamen Miete stellen sich verschiedene Fragen: Wie gestaltet sich das Verhältnis unter den gemeinsamen Mietern? Von wem muss eine allfällige Kündigung ausgehen und an wen muss sich diese richten? Müssen immer beide unterschreiben oder reicht eine Unterschrift? Das Gesetz regelt viele dieser Fragen nicht abschliessend, weshalb praxisgerechte Lösungen aus Lehre und Rechtsprechung umso wichtiger sind.

Ob es sich wirklich um ein gemeinsames Mietverhältnis handelt, geht meist ausdrücklich aus dem schriftlichen Mietvertrag hervor, worin die Mieter- und Vermieterparteien aufgeführt werden. Beim gemeinsamen Mietverhältnis wird jeweils das Innen- und Aussenverhältnis unterschieden. Ersteres bezeichnet die Personengemeinschaft unter sich und letzteres besteht zwischen der Mietergemeinschaft und dem Vermieter. Das Innenverhältnis untersteht den Bestimmungen der jeweiligen Gemeinschaft (z.B. eheliche Gemeinschaft, Erbengemeinschaft, Miteigentümergemeinschaft, einfache Gesellschaft usw.), das Aussenverhältnis untersteht dem Mietrecht.

Eine gemeinsame Mieterschaft zum Zwecke des gemeinsamen Wohnens bildet üblicherweise eine einfache Gesellschaft, womit die Mieter solidarisch d.h. beide alleine unbeschränkt für die ganze Forderung aus dem Mietvertrag haften. Folgend daraus steht das Recht für eine von der Mieterschaft ausgehende Kündigung jeweils nur allen Mitmietern zusammen zu. Es reicht jedoch ein einziges Kündigungsschreiben, das von allen unterzeichnet wird. Fehlt die Unterschrift und Zustimmung einer Mieterpartei, so ist die Kündigung ungültig. Dasselbe gilt für die Anfechtung der Mietzinserhöhung oder eine Anfechtung der Kündigung des Vermieters, denn auch diese muss von allen Mitgliedern der Gemeinschaft getragen werden. Zu beachten ist dabei insbesondere, dass ein Mitmieter auch dann noch vertraglich gebunden bleibt und solidarisch haftet, wenn er die Wohnung während des Mietverhältnisses verlässt und nicht ausdrücklich von seinen Verpflichtungen durch Vermieter und Mitmieter befreit wurde. Erfolgt also die Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde z.B. nur von einem Mitmieter, so wird die Klage abgewiesen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn sich die Anfechtungsklage gleichzeitig auch noch gegen die übrigen Mieter richtet. Eine von der Vermieterschaft ausgehende Kündigung muss sich ebenfalls an die gesamte Mietergemeinschaft richten, kann aber mit einem einzigen amtlich genehmigten Kündigungsformular ausgesprochen werden, wenn alle Namen der Mieter aufgeführt sind. Sind die Mieter jedoch verheiratet, kommen die speziellen Bestimmungen über die Familienwohnung zur Anwendung.

Eine Familienwohnung ist eine Wohnung in der die Ehegatten bzw. die eingetragenen gleichgeschlechtlichen Partner ihren gemeinsamen Haushalt und Wohnsitz haben und die ihnen als Lebensmittelpunkt dient. Kinder sind keine Voraussetzung für eine Familienwohnung. Bei der Kündigung besteht für die Familienwohnung ein besonderer Schutz, da verhindert werden soll, dass ein Ehegatte oder Partner ohne Zustimmung oder richterliche Anordnung das Recht zur Benutzung seiner Familienwohnung verliert.

Der Mietvertrag kann von einem Ehegatten bzw. eingetragenen Partner oder von beiden zusammen unterzeichnet werden. Unterschreiben beide Partner den Mietvertrag, so haften sie solidarisch, andernfalls haftet der Unterschreibende alleine. Unabhängig davon, muss die Kündigung des Vermieters aber in Form eines amtlichen Kündigungsformulars jedem Ehegatten separat d.h. mittels zwei getrennten Schreiben zugestellt werden. Aus Beweisgründen erfolgt dies am besten per Einschreiben. Erfüllt der Vermieter diese Kündigungsvorschriften nicht, so ist die Kündigung von Anfang an ungültig. Dieselben Vorschriften gelten auch bei einer Mahnung mit Kündigungsandrohung von Seiten des Vermieters.

Eine Kündigung der Familienwohnung durch den Vermieter kann im Unterschied zur normalen Mietergemeinschaft auch ein Ehegatte oder eingetragener Partner alleine anfechten, dies wiederum unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Die Kündigung durch einen Mieter ist hingegen nur unter ausdrücklicher Zustimmung des anderen Ehegatten oder Partners möglich. Diese kann auch mündlich erfolgen, aus Beweisgründen sollte der Vermieter aber stets eine schriftliche Bestätigung verlangen. Erfolgt die Kündigung ohne Zustimmung des Partners, ist auch diese ungültig.

Beim gemeinsamen Mietverhältnis muss also auf den Mietvertrag abgestellt werden um die verschiedenen Vertragsparteien zu bestimmen. Gibt es mehrere Mieterparteien und handelt es sich nicht um eine Familienwohnung, so muss die Mietergemeinschaft bei der Anfechtung oder Kündigung stets als Gesamtheit agieren und vom Vermieter insb. bei der Kündigung auch als solche behandelt werden. Bei der Familienwohnung hat der Vermieter die Kündigung immer an beide Ehepartner separat zuzustellen und diese kann durch einen Partner alleine angefochten werden.

Aufgrund der zahlreichen Vorschriften und der damit verbundenen grossen Fehlerquelle ist es unabdingbar, sich vorher über die Anforderungen zu informieren.

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Handgeschriebenes Testament und Computer: Geht das?

Dr. iur. Andreas Baumann
Fachanwalt SAV Erbrecht
Rechtsanwalt
und Notar

Aufgrund von Art. 505 Abs. 1 ZGB besteht die Vorschrift, dass von Hand geschriebene Testamente gültig sind, wenn sie von Anfang bis zum Ende eigenhändig geschrieben wurden. Das Bundesgericht hat sich kürzlich mit einem Fall befassen müssen, in welchem der Erblasser auf dem Computer „eigenhändig“ ein Testament verfasst hat, dieses dann ausgedruckt und mit seiner Unterschrift versehen hat. Es stellte sich die Frage, ob der Begriff des „eigenhändigen Testamentes“ auch mit der Computer-Schrift erfüllt werden kann.

Das Bundesgericht hat Art. 505 ZGB so ausgelegt, wonach der Begriff „eigenhändig“ ein persönliches Niederschreiben verlange, wobei der Erblasser das Schreibgerät selber führen und ein Schriftbild entstehen müsse. Das Selbstschreiben solle den Testierwillen unterstreichen, zudem könne ein eigenhändig geschriebener Text dem Erblasser weniger gut untergeschoben werden, als ein vorgedrucktes Dokument. Schon früher hat das Bundesgericht entschieden, dass ein Testament, welches mit Schreibmaschine geschrieben wurde, nicht gültig ist. Die strenge Formvorschrift von Art. 505 Abs. 1 ZGB will die Authentizität des Testamentes garantieren. Im Streitfall sind nämlich eigenhändig verfasste Texte einer kriminaltechnischen Schriftanalyse besser zugänglich als maschinengeschriebene oder bloss handschriftlich unterzeichnete.

Ein eigenhändiges Testament muss somit wie bisher mit einem Kugelschreiber oder Füllfederhalter geschrieben werden. Die Computertechnik ist somit kein Ersatz für das traditionelle Schreiben von Hand.

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Personaldossier; Datenschutz und Einsichtnahme

Martin Strobel, Rechtsanwalt

Die Frage wer und in welchem Umfang ein Recht auf Einsicht in Personaldossiers hat, stellt Personalverantwortliche oft vor schwierige Fragen. Zwar gibt es keine direkte bundesrechtliche Pflicht, Personaldossiers zu führen, doch leitet sich diese Pflicht indirekt von verschiedenen anderen gesetzlichen Normen ab. Nur schon die diversen Abrechnungs- und Meldepflichten bei Sozialversicherungen oder das Ausstellen eines Zeugnisses lassen sich ohne Personaldossier kaum vernünftig erfüllten. Auch aus Praktikabilität und Beweisgründen empfiehlt es sich, Personaldossiers zu führen. Zu denken ist unter anderem an Zielvereinbarungen, die zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer beschlossen werden und deren Erreichen anhand von Unterlagen und Dokumenten überprüft werden muss. Um das Führen von Personaldossiers kommt man in der Praxis nicht herum.

Im Zusammenhang mit der Frage, wer und in welchem Umfang ein Einsichtsrecht in Personaldossier hat, stellt sich zuerst einmal die Frage, ob ein Personaldossier eine Datensammlung im Sinne des Datenschutzgesetzes ist. Dies ist unzweifelhaft der Fall. Unwesentlich ist dabei die Art der Datensammlung, also deren Systematik, Ordnung oder die Speicherungsart. Zusätzlich zum Datenschutzgesetz gelten aber auch das Arbeitsrecht gemäss schweizerischem Obligationenrecht und Arbeitsgesetz. Dieses Arbeitsrecht legt einen noch strengeren Massstab an, als das Datenschutzgesetz. So darf bspw. der Arbeitgeber nur Daten bearbeiten, die für die Eignungsprüfung für das Arbeitsverhältnis bzw. für die Erfüllung des Arbeitsvertrages erforderlich sind. Arbeitnehmerdaten, die keinen Bezug zum Arbeitsplatz haben, sind somit unzulässig. Dies gilt sogar, wenn eine Einwilligung des Arbeitnehmers vorliegen würde.

Gemäss Art. 8 Abs. 1 des Datenschutzgesetzes hat ein Arbeitnehmer das Recht, mittels eines Gesuches über den Inhalt seines Personaldossiers informiert zu werden. Dieses Auskunftsrecht ist an keine speziellen Bedingungen gebunden. Der Arbeitnehmer muss weder ein schützenswertes Interesse noch eine Persönlichkeitsverletzung glaubhaft machen. Das Recht umfasst alle vorhandenen Daten, ausgenommen von persönlichen Notizen von Vorgesetzten, welche auch nicht an Dritte bekannt gegeben werden müssen. Zu denken ist bspw. an Notizen im Zusammenhang mit Mitarbeitergesprächen. Die Verweigerung oder Beschränkung eines Auskunftsbegehrens kann zulässig sein, muss jedoch sehr gut begründet werden. Es müssen überwiegend private oder öffentliche Interessen dem Auskunftsgesuch entgegenstehen. Was die Form betrifft so kann auf Art. 8 Abs. 5 des Datenschutzgesetzes verwiesen werden, wonach ein Arbeitnehmer grundsätzlich das Recht auf schriftliche Auskunft mittels Fotokopien hat. Die Herausgabe hat kostenlos zu erfolgen.

Dieser Tatsache sind sich viele Personalverantwortliche nicht bewusst und beschränken jeweils das Recht des Arbeitnehmers auf eine Einsichtnahme ins Personaldossier. Eine solche Beschränkung ist nicht zulässig. Nicht empfohlen wird die Herausgabe des Original-Personaldossiers. In der Regel wir dies nur einem Rechtsvertreter des Arbeitnehmers zugestellt im Rahmen einer arbeitsrechtlichen Auseinandersetzung. Dabei sollten unbedingt Sicherungskopien behalten werden.

Stellt ein Arbeitnehmer nach Einsichtnahme in sein Personaldossier fest, dass darin fehlerhafte Daten enthalten sind, hat er ein Recht auf Berichtigung. Dieser Anspruch umfasst aber nicht reine Werturteile. Er beschränkt sich auf Informationen, die einen konkreten Tatsachenbezug aufweisen. Sind die Daten unzulässigerweise erhoben worden oder dürfen nicht oder nicht mehr bearbeitet werden, hat der Arbeitnehmer zudem ein Recht auf Vernichtung bzw. Löschung dieser Daten.

Die Ablehnung eines Auskunftsgesuches über den Inhalt des eigenen Personaldossiers ist also nur in ganz wenigen Ausnahmefällen möglich. In der Regel ist das Auskunfts- und Einsichtsrecht zu gewähren.

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Neuer Partner

Wir freuen uns mitteilen zu können, dass wir seit anfangs April mit Herrn Rechtsanwalt Dominik Probst einen neuen Partner in unserer Kanzleigemeinschaft begrüssen dürfen.

Der aus Olten stammende Dominik Probst schloss sein Studium an der Universität Luzern im Jahre 2011 mit dem Master of Law ab. Nach den Praktika bei verschiedenen Gerichten und der Staatsanwaltschaft arbeitete er während zwei Jahren bei einem juristischen Verlag und gründete eine Online-Rechtsberatung. Nach erfolgreicher Anwaltsprüfung 2014 war Dominik Probst für Ernst & Young im Bereich Legal, Regulatory and Compliance für Banken sowie in einer mittelgrossen Wirtschaftskanzlei tätig. Dominik Probst ist zudem Untersuchungsrichter am Militärgericht 4.

Die bevorzugten Tätigkeitsgebiete von Dominik Probst sind das Vermögensverwaltungs- sowie das Arbeits- und Mietsvertragsrecht, das Gesellschaftsrecht und die rechtliche Beratung von KMUs. Durch die Aufnahme von Dominik Probst erfährt unsere Kanzlei eine erhebliche Stärkung in den Gebieten des Vertrags-, Gesellschafts- und Wirtschaftsrechts.

 

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Über die Tücken des Bank-Gemeinschaftskontos im Erbfall

Dr. iur. Andreas Baumann, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt SAV Erbrecht

Es kommt oftmals vor, dass der Erblasser, meistens zusammen mit dem Ehegatten, bei einer Bank eines oder mehrere Gemeinschaftskonten aufrechterhielt. Bei einem Gemeinschaftskonto kann jeder Kontoinhaber, somit beide Ehegatten, ohne Mitwirkung des andern Kontoinhabers über das Bankkonto verfügen, wie wenn es ihm allein gehören würde (Solidargläubigerschaft). Der Tod eines der beiden Kontoinhaber ändert daran nichts. Dessen Erben treten aufgrund der erbrechtlichen Universalsukzession in seine Rechtsstellung und damit in das Vertragsverhältnis mit der Bank ein. Meistens erhalten derartige Gemeinschaftskontoverträge eine Erbenausschlussklausel, d.h. eine Abrede, wonach beim Ableben des einen Kontoinhabers das Vertragsverhältnis unter Ausschluss der Erben des verstorbenen Kontoinhabers nur mehr mit dem/den überlebenden Kontoinhaber fortgesetzt wird. Zugleich werden meistens die Auskunftspflichten gegenüber den Erben eines verstorbenen Kontoinhabers ausgeschlossen oder zumindest erheblich eingeschränkt.

Die Erbenausschlussklausel ist ein Rechtsinstitut, das sowohl die Bankenrechtler als auch die Erbrechtler beschäftigt. Dabei wird kontrovers diskutiert, ob die Erbenausschlussklausel bei Gemeinschaftskonten überhaupt zulässig ist und ob das Auskunftsrecht der Erben des verstorbenen Kontoinhabers gegenüber der Bank ausgeschlossen oder beschränkt werden kann.

Ein Teil der Lehre qualifiziert die Erbenausschlussklausel als Rechtsgeschäft unter Lebenden und argumentiert, es müsse den am Bankvertrag beteiligten Parteien aufgrund der Vertragsfreiheit offenstehen, die Berechtigung einer Vertragspartei gegen die Bank auf den Tod hin resolutiv bedingt zu vereinbare. Dagegen qualifiziert die erbrechtliche Lehre die Erbenausschlussklausel mehrheitlich als eine Verfügung von Todes wegen, weil diese erst beim Tod des Kontoinhabers wirksam wird, also eine Schenkung auf den Tod hin darstellt. Danach ist die Erbenausschlussklausel zwingend in einer erbrechtlichen Form (in der Regel in der Form eines notariell beurkundeten Erbvertrages) abzuschliessen. Da dies bei den Bankverträgen regelmässig nicht der Fall ist, leidet die Erbenausschlussklausel an einem Formmangel und sei deshalb mittels Ungültigkeitsklage anfechtbar.

Daraus wird ersichtlich, dass derartige Gemeinschaftskonten mit Erbenausschlussklauseln zu vorprogrammierten Konflikten führen, welchen am besten aus dem Weg gegangen wird. Denn sie belasten die Abwicklung der Erbteilung, welche möglichst konfliktfrei durchgeführt werden sollte.

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Arbeitsplatzbezogene Arbeitsunfähigkeit

ArztzeugnisMartin Strobel, Rechtsanwalt

Es ist fast schon ein Standard: Nach erfolgter Kündigung des Arbeitsvertrages durch den Arbeitgeber flattert nach wenigen Tagen das Arztzeugnis ins Haus, wonach der entlassene Arbeitnehmer oder die entlassene Arbeitnehmerin ab sofort zu 100% arbeitsunfähig sei. Es stellt sich in der Folge u. a. sehr oft heraus, dass der oder die entlassene ArbeitnehmerIn während der ärztlich bestätigten Arbeitsunfähigkeit aktiv und intensiv eine neue Stelle sucht. Damit kann das Konzept der Sperrfirsten sinnentleert werden: Die Sperrfrist dient dem Schutz der Arbeitnehmers/Arbeitnehmerin vor dem Verlust des Arbeitsplatzes in Zeiten, in welchen es schwer ist, während der Kündigungsfrist eine neuen Arbeitsstelle zu finden.

Bis vor wenigen Jahren wurde der zeitliche Kündigungsschutz (Sperrfristen) in solchen und ähnlichen stress oder anderweitig psychisch bedingten Fällen nie in Frage gestellt. Ab 2010 änderte sich dies. Wesentliche Autoren und Teile der Lehre gehen heute davon aus, dass die Sperrfristen in gewissen der vorgenannten Fälle nicht gelten. Die These ist zwar umstritten, aber kantonale Entscheide unterstützen sie in der Zwischenzeit. Das Bundesgericht hat sich dazu noch nicht geäussert, aber in einem Entscheid im Jahre 2013 immerhin schon eine gewisse Tendenz in jene Richtung angedeutet.

Ein Arztzeugnis, eingereicht nach der Kündigung oder wegen Burnouts oder anderer stressbedingter Krankheit kann, muss aber nicht per se schon die Auslösung einer allfälligen Sperrfrist bedeuten. Dessen sind sich auch heute noch sehr viele Arbeitgeber nicht bewusst. Es lohnt sich aber in jedem Falle, bei arbeitsbezogener, stressbedingter Arbeitsunfähigkeit zu prüfen, ob eine allfällige Sperrfrist tatsächlich anwendbar ist oder nicht.

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Widerrufsrecht bei Telefonverkäufen / Verbot der aggressiven Werbung

TelefonverkaeuferMartin Strobel, Rechtsanwalt

Ab dem 1. Januar 2016 gilt bei Telefonverkäufen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Es darf zudem nicht mehr aggressiv für Konsumkredite geworben werden. Zwei entsprechende Gesetzesvorlagen zur Änderung des Obligationenrechts und des Konsumkreditgesetzes werden vom Bundesrat auf dieses Datum hin in Kraft gesetzt.

Bisher bestand nur bei den sog. Haustürgeschäften und ähnlichen Verträgen ein gesetzliches Widerrufsrecht von 7 Tagen. Für all diese Geschäfte wird diese Frist ebenfalls auf 14 Tage ausgedehnt.

Ausgenommen vom Widerrufsrecht bei Telefonverkäufen sind Geschäfte mit einem Wert von unter CHF 100. Es ist zu erwarten, dass Telefonverkäufer ihre Angebote entsprechen wertmässig aufzusplittern versuchen, was in der Regel eine Gesetzesumgehung darstellen wird. Allerdings dürfte die Beweisführung schwierig werden.

Wer vorsätzlich gegen die neue Regelung im Konsumkreditgesetz betreffend des Verbotes der aggressiven Werbung verstösst, kann mit bis zu CHF 100‘000 Busse bestraft werden. Was unter einer aggressiven Werbung zu verstehen sein wird, legt die Kreditbranche in einem ersten Schritt selber fest. Sollte diese Selbstregulierung scheitern, wird der Bundesrat festlegen, was unter aggressiver Werbung im Zusammenhang mit Konsumkrediten zu verstehen ist.

Eine wichtige Änderung betrifft auch den Geltungsbereich des Konsumkreditgesetzes: In Zukunft sind nur noch sog. Expresskredite, d.h. Kredite, welche innert 3 Monaten zurück gezahlt sein müssen, von der Anwendbarkeit des Konsumkreditgesetzes ausgenommen.
Kreditgeber müssen in Zukunft bei Zweifeln zwingend Auszüge aus dem Betreibungsregister, einen Lohnnachweis und sonstige Dokumente verlange, welche über die Einkommenssituation des Kreditnehmers Auskunft geben.

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Ausweisentzug wegen Handy am Steuer – besser offensichtlich telefonieren als SMS schreiben?

Telefon SteuerMLaw Martina Herzog

Aufgrund der vielen Funktionen, über welche die heutigen Mobiltelefone verfügen, kommen diese vermehrt zum Einsatz – auch im Strassenverkehr. Infolgedessen ist die Rechtsprechung zur Verwendung von Mobiltelefonen während des Autofahrens merkbar strenger geworden: Im Jahre 2009 qualifizierte das Bundesgericht das Schreiben einer Textnachricht während einer Autofahrt, welche in einem Selbstunfall endete, als grobe Verkehrsregelverletzung. Diese wird gemäss Strassenverkehrsgesetz mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder einer Geldstrafe bestraft und hat einen Ausweisentzug von mindestens drei Monaten zur Folge.

Das Telefonieren ohne Freisprecheinrichtung wird hingegen als blosser Übertretungstatbestand mit einer Ordnungsbusse von CHF 100.00 sanktioniert. Diesbezüglich spielt es im Übrigen keine Rolle, ob das Telefon mit einer Hand ans Ohr gehalten oder zwischen Schulter und Ohr eingeklemmt wird. Diese Verletzung zieht von Seiten des Strassenverkehrsamtes jedoch keine Konsequenzen nach sich; dem bloss telefonierenden Fahrzeuglenker wird der Ausweis nicht entzogen. Wer diese Diskrepanz zwischen Telefonieren und Schreiben einer Textnachricht als komplette Ungerechtigkeit empfindet und nun der Ansicht ist, es sei offenbar gescheiter, ganz offensichtlich mit dem Handy am Ohr zu telefonieren als versteckt eine SMS zu schreiben, hat nicht ganz Unrecht.

Es muss allerdings beachtet werden, dass Continue reading

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Fischzuchtanlagen in landwirtschaftlichen Betrieben

FischDr. iur. Andreas Baumann
Fachanwalt SAV Erbrecht und Notar

Viele Landwirte möchten auf ihrem Landwirtschaftsbetrieb eine Fischzuchtanlage als Nebenerwerb in Betrieb nehmen. Dieses Vorhaben erweist sich jedoch im Kanton Aargau als schwieriges Unterfangen.

Meistens geht es um standardisierte Anlagen auf einer Fläche von rund 200 m2, welche in einen bestehenden Landwirtschaftsbetrieb integriert werden sollen. Dieser Umfang entspricht einer Jahresproduktion von rund 6 Tonnen Fisch pro Anlage. Die Auswirkungen auf Raum und Umwelt sind geringfügig. Fische sind bekanntlich sehr gute Futterverwerter und aus einem Kilogramm Futter entsteht fast ein Kilogramm Fischfleisch. Entsprechend sind auch die ausgeschiedenen Nährstoffe bescheiden. Durch eine solche Fischzuchtanlage entsteht praktisch kein zusätzlicher motorisierter Verkehr und die Anlagen können in bestehende, zum Teil nicht mehr genutzte Gebäulichkeiten integriert werden.

Fischzucht zählt nicht zur Landwirtschaft. Denn Fische gelten als Wildtiere. Wer gewerbsmässig Fische hält, braucht deshalb eine kantonale Bewilligung für gewerbsmässige Wildtierhaltung.

Da Fische gemäss der geltenden Landwirtschaftsgesetzgebung nicht zu den Nutztieren gezählt werden, sind Bauten und Anlagen für die Fischzucht in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform. Solche Anlagen gehören in eine Bauzone oder in eine dafür spezielle geschaffene Zone nach Art. 18 RPG. Andernfalls kann eine Fischzuchtanlage – bei Erfüllung der entsprechenden Voraussetzung – als nicht landwirtschaftlicher Nebenbetrieb im Sinne von Art. 24 b Abs. 1 RPG zugelassen werden.

Wer gewerbsmässig Speisefische, Besatzfische oder Panzerkrebse züchten will, muss über eine fachspezifische, berufsunabhängige Ausbildung nach Art. 197 der Tierschutzverordnung verfügen. Landwirte, welche eine Fischzuchtanlage betreiben wollen, müssen somit eine entsprechende Ausbildung absolvieren.

Das Mischfutter für Zuchtfische unterliegt den Bestimmungen der Futtermittelverordnung für Nutztiere. Die Verwendung von tierischen Nebenprodukten für die Fütterung von Nutztieren ist in der Verordnung für die Entsorgung von tierischen Nebenprodukten geregelt.

Speisefischhaltungen auf Bauernhöfen müssen nach Art. 21 der Tierseuchenverordnung registriert werden. Sie werden periodisch überwacht und entsprechend ihrem Seuchenverschleppungsrisiko periodisch beprobt sowie auf virale Fischseuchen getestet.

Die Vorschriften für den Betrieb von Fischzuchtanlagen in landwirtschaftlichen Betrieben ist somit ein schwieriges Unterfangen. Leider ist der Kanton Aargau, insbesondere bei der Prüfung der Einhaltung der zonenrechtlichen Vorschriften, besonders streng, im Gegensatz zu einigen Nachbarkantonen. Dieser Zustand ist stossend.

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Bürokratie der Grundbuchämter

Gustav Lienhard, Rechtsanwalt und NotarWall of Akten

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) – verkürzt Bewilligungsgesetz oder im Volksmund Lex-Friedrich oder Lex-Koller genannt – schränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ein, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Um sowohl die Boden- und Immobilienpreise als auch die Mietzinsen nicht infolge starker ausländischer Nachfrage in die Höhe schiessen zu lassen, dürfen Ausländer, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind, grundsätzlich kein Bauland, keine Eigentumswohnungen und keine Mehr- oder Einfamilienhäuser erwerben. Ein Ausländer, der eine Bewilligung C (Niederlassungsbewilligung) hat, gilt hingegen nicht als sogenannte Person im Ausland. Ein Ausländer mit Jahresaufenthaltsbewilligung (Bewilligung B) darf für den Eigengebrauch eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Er muss jedoch im notariell beurkundeten Kaufvertrag bestätigen, dass er im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft nicht bereits Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz ist und dass er das Vertragsobjekt selber und dauernd bewohnen wird (Begründung eines neuen Wohnsitzes).

Lange Zeit gaben sich die zuständigen Behörden mit dieser Erklärung des Käufers zufrieden. Die Verwaltung hat nun aber eine Verschärfung vorgenommen, da angeblich in ganz seltenen Fällen Missbräuche festgestellt worden sind. So verlangt die Verwaltung nun den sogenannten vertieften Wohnsitznachweis. Der ausländische Käufer bzw. der Notar hat dem Grundbuchamt zusätzlich eine Wohnsitzbescheinigung und den Nachweis der Steuerpflicht vorzulegen.

Was einfach tönt, ist in der Praxis mit Aufwand und Kosten verbunden. Wohnt ein Ausländer mit Bewilligung B zum Beispiel in der Gemeinde X und kauft nun für sich und seine Familie eine sich noch im Bau befindende neue Eigentumswohnung in der Gemeinde Y, so kann der Ausländer logischerweise nur eine Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde X und auch den entsprechenden Ausweis der Steuerpflicht durch die Gemeinde X erbringen, nicht aber von der Gemeinde Y, da der Ausländer ja noch nicht in der sich im Bau befindenden Wohnung der Gemeinde Y wohnt.

Ganz absurd wird es, wenn der eine Ehegatte, was sehr häufig der Fall ist, Schweizer ist und der andere Ehepartner Ausländer mit Bewilligung B. Heute kaufen Ehegatten eine Immobilie in der Regel gemeinsam, sei es als Miteigentümer oder als Gesamteigentümer. Obwohl der Schweizer dem Bewilligungsgesetz nicht untersteht, muss der sogenannte vertiefte Wohnsitznachweis auch dann erbracht werden, wenn zum Beispiel der schweizerische Ehemann zusammen mit seiner dänischen Ehefrau, die den Ausländerausweis B hat, eine Eigentumswohnung für den Eigengebrauch kauft. Die Beschaffung dieser Dokumente verursacht Kosten; so verlangt der Notar für diesen Zusatzaufwand entsprechend dem Zeitaufwand ein Honorar und die Gemeinde, welche die vom Grundbuchamt verlangten Dokumente erstellt, verlangt ebenfalls eine entsprechende Gebühr.

Trotz Einwendungen, die Verwaltung solle in solchen Fällen mit Augenmass und mit gesundem Menschenverstand vorgehen, beharren die Grundbuchämter gestützt auf eine Weisung des Bundesamtes für Justiz auf diesen sogenannten vertieften Wohnsitznachweis, da es offenbar in ganz seltenen Fällen in den Kantonen Tessin und Genf zu Missbräuchen gekommen ist. Ob sich die Anzahl dieser Missbräuche im Promillebereich bewegt oder gar noch tiefer ist, konnte mir kein Beamter sagen, da angeblich keine entsprechende Statistik geführt wird. Vermutlich werden tausende von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen ein Ehepaar mit einem ausländischen Ehegatten mit Bewilligung B kauft, mit diesem Zusatzaufwand abgewickelt, nur weil es angeblich in ganz seltenen Fällen zu Missbräuchen gekommen ist. Es erstaunt daher nicht, dass die Verwaltung immer mehr Personal beschäftigen muss.

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