1
Feb

Sogenannte «Eigentumswohnungen» liegen im Trend. Mit deren Kauf werden aber immer noch viele falsche Vorstellungen über die damit erworbene Rechte und Pflichten verbundenen. Was nicht selten zu teuren Auseinandersetzungen führt, welche das Zusammenleben in der Stockwerkeigentümergemeinschaft nachhaltig belasten. Solche Auseinandersetzungen wären sehr oft vermeidbar, wenn allen Beteiligten zumindest die wesentlichsten Grundsätze des Stockwerkeigentums bekannt wären.

Anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses kauft man mit einer Eigentumswohnung nicht das eigentliche Wohnobjekt, sondern man beteiligt sich an einem gesamten Grundstück mit dem darauf erbauten Gebäude. Darum ist der Begriff «Eigentumswohnung» zumindest irreführend, wenn nicht sogar falsch.

Unterschätzt wird auch immer wieder, dass man als Eigentümer oder Eigentümerin einer Eigentumswohnung Teil einer Gemeinschaft ist, die in gewissen Bereichen einem Verein sehr ähnlich ist. Es kommt darum auch ergänzend neben den gesetzlichen Bestimmungen zum Stockwerkeigentum auch Vereinsrecht zur Anwendung.

Was ist eigentlich Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums und untrennbar mit einem Sonderrecht verbunden. Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen sind Miteigentümer am gesamten Grundstück und besitzen ein Sonderreicht an ihrer Wohnung, inklusive Keller, Estrich, Parkplatz, etc.; je nach Vertrag, Stockwerkaufteilungsplan und Reglement. Im Rahmen dieses Sonderrechts können sie Wohnung, Keller, Estrich, Parkplatz, etc. nutzen und innen ausbauen oder verändern. Wobei ihnen auch hier gewisse Grenzen gesetzt sind.

Die Räume im Sonderrecht bilden die Stockwerkeigentumseinheit. Gemeinschaftliche Teile bilden die Räume und Flächen ohne Sonderrechte, die von allen Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt werden. Dazu gehören unter anderem:

• der Boden, wie Garten und Aussenplätze
• Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen, wie Fenster und Fassade;
• Elementare Gebäudeteile wie das Fundament, tragende Mauern oder das Dach;
• Gemeinsame Einrichtungen oder Anlagen wie das Treppenhaus oder die Heizung (sofern nicht pro Wohnung je eine separate Heizung besteht)

Beschränkung des Sonderrechts

Das Sonderrecht endet etwas vereinfacht ausgedrückt an der Wohnungstür bzw. am Fensterrahmen oder der Balkonbrüstung. Das Eigentum der Gemeinschaft, also die gemeinschaftlichen Teile, darf nur mit dem Einverständnis der Miteigentümer genutzt oder verändert werden.

Innerhalb des eigenen Sonderrechts kann man darum vermeintlich zwar schalten und walten, wie es einem gefällt: Solange es sich nicht um tragende Mauern handelt – denn die gehören wiederum der Gemeinschaft – dürften sogar Wände versetzt werden. Auch der Innenputz oder die Stromleitungen gehören zum Sonderrecht.

Was dagegen der Gemeinschaft gehört: Jene Teile des Gebäudes, die zur «Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen» beitragen:

• Boden: Hofraum, Garten, Auto-Aussenabstellplätze, Sitzplätze, Grünanlagen, etc.
• Elementare Gebäudeteile: Fundament, tragende Mauern, Stütz- und Umfassungsmauern, Decken mit tragender Funktion, Dach, etc.
• Gebäudeteile, welche die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen: Aussenputz, Fenster, Fenstergitter, Rollläden, Sonnenstoren, Aussenfronten oder Brüstungen von Balkonen, etc.
• Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen: Hauseingangstür, Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung, Wasch- und Trockenraum, Gemeinschaftsräume (z.B. Bastelraum), Gemeinschaftsantenne, alle Ver- und Entsorgungs-Leitungen (bis zum Anschluss in die eigene Wohnung), etc.,

dürfen ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht verändert werden.

Bevor also eine Änderung an einem Teil der eigenen Wohnung vorgenommen wird, sollte sehr sorgfältig geprüft werden, ob nicht ein Punkt der oben genannten Liste betroffen ist. Tragende Mauern gibt es auch innerhalb einer Wohnung; es sind dies nicht nur die Aussenmauern! Ist ein Teil meiner Terrasse das Dach der darunter liegenden Wohnung und wie weit darf ich dann am Belag etwas ändern? Darf ich an der Fassade meiner Wohnung ohne Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer ein Bild aufhängen oder eine Aussenlampe anbringen?

Solche Fragen zu klären – bevor man handelt – kann viel Ärger ersparen!

Sondernutzungsrecht

Möchte man bestimmte Flächen oder Räumlichkeiten alleine nutzen, kann man ein «Sondernutzungsrecht» beantragen. Solche Flächen oder Räume gehören dabei aber nach wie vor der Gemeinschaft. Man darf aber solche Flächen oder Räume alleine nutzen, wenn einem ein solches Sondernutzungsrecht zugestanden wird. Allerdings wird man in der Regel per Beschluss der Stockwerkeigentümer dazu verpflichtet werden, auch für den Unterhalt alleine aufzukommen.

Beschlussfassung durch die Gemeinschaft

Über die Nutzung und Veränderung von gemeinsam genutzten Flächen und Räumen entscheiden die Stockwerkeigentümer gemeinsam. Dies tun sie im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung. Diese wird durch die  Verwaltung regelmässig einberufen. Für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Bauteil braucht es immer die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer. Das umfasst beispielsweise auch das Anbringen einer Markise oder einer Satellitenschüssel am Balkon. Bei gemeinschaftlich beschlossen Umbauten, Sanierungen oder Anschaffungen müssen sich alle Parteien kostenmässig daran beteiligen. Das gilt selbstverständlich auch für die Betriebskosten und den Unterhalt für gemeinschaftliche Bauteile und Anlagen.

Sehr oft werden sogenannte «Beschlüsse» anlässlich von ad hoc einberufenen «Sitzungen» gefasst, welche nicht ordentlich durch die Verwaltung einberufen wurden. Es handelt sich dann in aller Regel nicht um beschlussfähige und verbindliche Stockwerkeigentümerversammlungen und die sogenannten «Beschlüsse» dürften nichtig oder allenfalls nur für die ausdrücklich zustimmenden Stockwerkeigentümer verbindlich sein. Das wäre zwar im Einzelfall genauer zu klären, jedoch bergen solche «Beschlüsse» in jedem Falle grosse Risiken was ihre Verbindlichkeit betrifft. Dies wiederum kann u. U.  zu massiven späteren Streitigkeiten betreffend die Kostenverteilung für solcherweise «beschlossene» Massnahmen führen.

Es lohnt sich in diesem Zusammenhang, sich an Formalitäten zu halten. Jedenfalls sollten Beschlüssen wie die vorerwähnten spätestens an der folgenden formellen Stockwerkeigentümerversammlung bestätigt und formalisiert werden.

Vor einem Kauf gilt im Übrigen: Bestehenden formelle Beschlüsse der Eigentümerschaft – neue Besitzer sind automatisch an diese gebunden und müssen somit einen Anteil daran bezahlen – sind genau zu prüfen! Das gleiche gilt für «Beschlüsse», die ausserhalb von formellen Stockwerkeigentümergemeinschaften gefasst wurden und das Stockwerkeigentum-Reglement. Studieren Sie diese vor dem Kauf gründlich!

Zusammengefasst: Als Stockwerkeigentümer kann man sowohl innerhalb wie ausserhalb seiner «Eigentumswohnung» nicht einfach tun und lassen, was und wie man will. Diesem «Eigentum» sind klare Schranken gesetzt.

Rechtsanwalt Martin Strobel

Martin Strobel ist Rechtsanwalt bei SLP Rechtsanwälte und Notariat in Aarau. Er berät primär Unternehmen sowie Privatpersonen im Bereich des Unternehmens­ und Vertragsrechts.

– RA Martin Strobel